Материнский (семейный) капитал представляет собой средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, рожденных (усыновленных) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года. Его сумма составляет 453 026 рублей.
Средствами материнского (семейного) капитала можно распоряжаться в полном объеме либo частями по следующим направлениям:
1. Улучшение жилищных условий.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе:
- приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;
-строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;
- компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;
- оплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
- оплату участия в долевом строительстве;
- оплату вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
2. Получение образования ребенком.
3. Формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин.
Самой распространенной сделкой по направлению средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий является договор купли-продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры. В силу п.1 ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Под приобретением жилого помещения понимается получение лицом жилого помещения в собственность.
Представить документы на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, можно в любой отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
К числу документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала, относятся:
1) договор купли-продажи, (может быть составлен в простой письменной форме либо удостоверен нотариально);
2) государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
3) кредитный договор или договор займа, если помещение приобретается с использованием кредитных или заемных средств;
4) домовая книга, содержащая сведения о лицах, проживающих в приобретаемом жилом помещении (п.1 СТ.558ГКРФ);
5) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию сделки в размере, установленном ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, — 2 000 руб. за каждое регистрационное действие;
6) в случае одновременного отчуждения жилого помещения или доли в праве общей долевой собственности на помещение, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку, представляется разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение такого помещения;
7) если приобретается доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, представляются отказы сособственников от преимущественного права покупки либо документы, подтверждающие извещение продавцом сособственников о предстоящей продаже доли в праве долевой собственности (ст. 250 ГК РФ);
8) закладная, если сторонами договора составлена закладная, при этом в договоре купли-продажи не требуется указание на удостоверение прав залогодержателя закладной (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если ребенку, на которого выдан сертификат на материнский (семейный) капитал, исполнилось три года (полных), то договор купли-продажи квартиры (жилого дома) можно напрямую заключать между покупателем и продавцом. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. По общему правилу, установленному п. 4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 259 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в редакции Федерального закона от 01.07.2011 г. № 169-ФЗ, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Вместе с тем, п. 8 Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862, допускается приобретение жилого помещения только в собственность лица, получившего Сертификат, при условии оформления нотариально засвидетельствованного письменного обязательства оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего Сертификат, его супруга и детей.
Таким образом, можно говорить о двух видах договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала:
1) с непосредственным участием детей на стороне покупателя;
2) с участием на стороне покупателя только лица, получившего сертификат, или получателя и супруга.
В последнем случае жилое помещение оформляется в долевую или совместную собственность. В практике встречаются договоры и того и другого вида.
По своей природе договор купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского капитала является договором с условием о рассрочке платежа, и на отношения сторон, возникающие в рамках обязательства, установленного договором, распространяются правила п.6 ст. 488 ГК РФ.
Залог в силу закона в отношении жилого помещения, приобретаемого с использованием средств материнского (семейного) капитала, возникает только в том случае, если стороны не предусмотрели иное в договоре.
Наличие условия о залоге определяет длительность срока государственной регистрации. При возникновении залога в силу закона срок государственной регистрации договора купли-прадажи и права составляет пять рабочих дней. Данный срок прямо установлен п. З ст. 13 Закона о регистрации. В случае, если договор заключается без залога в силу закона, срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней. Условие: приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории РФ.
Чернышева А.И., главный специалист-эксперт Приволжского отдела управления Росреестра по Астраханской области